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一二線城市房價繼續(xù)跌 北上廣深限購或明年放開
近日最新住房發(fā)展報告指出，2014年以來我國住房投資遭遇全面退潮，商品房住宅首現過剩。尤其想、一線城市回落幅度巨大，土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著。
同時，綠皮書對2015年中國樓市的總體判斷是：一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價將穩(wěn)中有降；房價以軟著陸為主，不會出現整體崩盤；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；商品房庫存?積壓銷售困難，未來一半以上的開發(fā)商將轉行或在市場中消失。
??測預：一線城市樓市 明年三季度后轉暖
??該綠皮書稱，2014年住房投資投機全面退潮，大中城市由全線上漲到普遍下跌；商品住宅進入相對過剩階段，成交量萎縮，庫存水平攀升。住房市場自發(fā)調整階段。
??“這次調整是三期調整的重合，住房市場進入 買方市場 時代。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
??綠皮書對2015年的總體判斷是：未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一、二線城市2015年下半年，三、四線城市2016年下半年復蘇。
??2014 年四季度住房市場的銷售總量和價格有所回升。綠皮書預測，2015年住房銷售量價回升幅度不會太大。短期波動周期由衰退轉向復蘇，中長期波動周期仍處在衰退調整中。一、二季度市場需求不振，開發(fā)商以價換量，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調整，整個調整將在2015年難以走向復蘇。但是，住房租賃市場表現相對溫和增長。
??從未來看，住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產將進入“白銀時代”。雖然2015年住房走勢將整體延續(xù)衰退，但一、二線城市2015年下半年，三、四線城市2016年下半年將復蘇。
??住房限購政策，明年或將全面放開
??綠皮書稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由于其需求結構的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。中國社科院城市與競爭力研究中心主任助理鄒琳華認為，未來一年，一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內全面放開。此后，住房市場“供不應求”的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。
綠皮書稱，2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現軟著陸。
綠皮書認為，這些救市政策包括：全面取消住房限購政策；進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進一步降低住房交易稅費包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴張需求、減少供給；進一步放寬購房落戶政策等。
??然而，即便政府強力刺激，房地產市場也將風光不再。
此外，鄒琳華表示，當前，城市人口流入的宏觀拐點尚未出現，房價不會整體崩盤。
??值得一提的是，綠皮書預測，未來一半以上的開發(fā)商將轉行或在市場中消失，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難，無需再進行大規(guī)模開發(fā)。房地產市場將進入真正意義上的寡頭時代。
??趨勢：租房將成解決居住問題主渠道
??住房綠皮書指出，從2013年第四季度以來相對蕭條的住房市場使得買賣市場的總體交易量下降，并且房價下降的預期依然強烈，市場觀望情緒濃郁，由購轉租的需求量增加導致租賃市場開始活躍。同時，由于城市化進程的推進吸引了大量農村人口和外來人口，一定程度上增加了租房群體；城市發(fā)展過程中的城中村和棚戶區(qū)改造等導致了低價租賃住房市場的逐步萎縮，客觀上導致了住房租賃價格的逐步攀升。
??國家統計局發(fā)布的2014年9月居民消費價格變動情況顯示，全國居民住房租金價格已經出現連續(xù)57個月上漲。與2013年9月相比上漲2.6%，與2014 年8月相比上漲0.1%。租房者面臨更為嚴峻的租房形勢，租房支出的不斷上升一定程度上增加了租房者的生活負擔。不過媒體分析認為，隨著商品住宅市場成交量的下行以及市場預期的影響，房屋租賃市場仍將成為很多人解決居住問題的主要渠道，住宅租賃市場的作用也將明顯強化。
??提醒：警惕潛在性供給嚴重過剩
??報告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠遠高于需求，未來如果仍然保持這一增長水平，住房將存在嚴重的潛在過剩。
??“2011至2013年，全國住房的年均竣工面積一直保持在20億平方米左右，2013年施工面積得益于連續(xù)高速增長更是達到了60億平方米，而每年住房總增長加上拆遷重置的需求最大只有12億平方米。我現在要強調的是，潛在的供給過剩問題非常嚴重。”倪鵬飛如是說。
??具體來講，根據預測，目前一、二線城市的住宅相對過剩，但仍然有增長的余地。至于三、四線城市，已經達到了“絕對過剩、長期過剩”的階段。
??今年以來，住房市場一個顯著的特點是，住房價格在上升，銷售量卻在下跌。報告指出，目前中國的住房風險不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開發(fā)環(huán)節(jié)。銷售不當、資金緊張、融資高成本，使開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風險加大。
??對于未來住房政策的走向，報告建議，應該取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發(fā)揮決定性作用。針對不同城市，也應該實行中央指導、各城市差別調控的辦法。
??沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調節(jié)任務，還可能使問題更加尖銳，報告認為，告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度已經具備必要條件。對此，報告特別建議對住房金融制度進行完善，即由中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立住房發(fā)展銀行，改革公積金制度、完善住房租賃制度等。
